Очень часто к нам обращаются клиенты с вопросом приобретения квартиры у продавца, находящейся в залоге у банка или иного залогодержателя, например, некой финансовой организации. Возможно ли вообще проведение такой сделки? И насколько она рискованна для покупателя? В последнее время в обороте таких сделок становиться все больше. Продавец в силу жизненных обстоятельств или финансовой несостоятельности не имеет возможности в дальнейшем погашать ипотеку и принимает решение о продаже недвижимости. Но сделать это без согласия залогодержателя до полного исполнения финансовых обязательств перед кредитором, продавец не имеет права. Сейчас банки и иные залогодержатели не предоставляют согласия на продажу квартиры до полного исполнения заемщиком своих обязательств, как это было ранее через смену залогодателя и погашения задолженности перед банком самим покупателем после совершения сделки.
И тогда на помощь такому продавцу приходит покупатель с "живыми деньгами", готовый погасить задолженность продавца, взамен на справедливое ожидание приобретения квартиры в собственность. Главная опасность таких сделок заключается в том, что, погасив ипотеку за продавца, освободив его от финансового бремени, продавец в дальнейшем отказывается от совершения сделки с покупателем квартиры. Поэтому очень важно минимизировать риски приобретателя при приобретении недвижимости из-под залога. Для этого прежде всего необходимо:
- Запросить у продавца справку из банка о точном размере задолженности по ипотечному кредиту;
- Погашать задолженность перед залогодержателем только на основании заключенного основного договора купли-продажи недвижимости, указав, что погашение задолженности продавца перед покупателем производится в счет стоимости приобретаемого объекта недвижимости, отразив в договоре взаимные обязательства сторон;
- Выяснить у залогодержателя срок получения продавцом закладной с отметкой банка о исполнении продавцом обязательства с целью дальнейшей государственной регистрации снятия обременения и перехода права собственности на квартиру к покупателю.
- Запрашивать у продавца расписку о получении им части денежных средств, необходимых для погашения ипотеки, в счет стоимости квартиры до окончания полных взаиморасчетов по сделке.
Это одни из основных моментов, которые следует учитывать при совершении сделок с залоговой недвижимостью. Но важных нюансов очень много. Поэтому конечно, настоятельно рекомендую перед совершением такой сделки хотя бы проконсультироваться с профессиональным юристом!